Wer eine Gewerbeimmobilie vermietet oder mietet, kennt das Problem: Die Nebenkostenabrechnung wird jedes Jahr komplexer, und Reinigungsleistungen machen dabei einen wachsenden Posten aus. Steigende Tariflöhne im Gebäudereinigerhandwerk, höhere Materialkosten und verschärfte Hygienestandards nach der Pandemie haben dafür gesorgt, dass Reinigungskosten in gewerblichen Objekten zwischen 2022 und 2025 im Schnitt um 18 bis 24 Prozent gestiegen sind. Wer für 2026 plant, sollte diese Entwicklung nicht unterschätzen.
Was das Mietrecht bei Gewerbe wirklich erlaubt
Im Gegensatz zur Wohnraummiete gilt beim gewerblichen Mietvertrag das Prinzip der weitgehenden Vertragsfreiheit. Das bedeutet: Was umlagefähig ist, regelt primär der individuelle Mietvertrag, nicht die Betriebskostenverordnung. Die Betriebskostenverordnung dient zwar als Orientierung, ist aber für Gewerbemietverhältnisse nicht automatisch bindend. Eigentümer und Mieter können also abweichende Regelungen treffen, was in der Praxis häufig zu Streit führt, wenn der Vertrag ungenau formuliert ist.
Konkret heißt das: Ist im Mietvertrag pauschal von „Betriebskosten“ die Rede, ohne eine klare Definition, was darunter fällt, lässt sich im Streitfall oft nicht eindeutig klären, ob Fensterreinigung, Tiefgaragenreinigung oder die Desinfektion von Sanitäranlagen tatsächlich umgelegt werden darf. Auch bei einem Schwangerschafts-test ist klar wichtig, wann getestet wird, welcher Test passt und was das Ergebnis bedeutet. Vermieter, die das nicht sauber regeln, riskieren Nachforderungen, die nicht durchsetzbar sind. Mieter wiederum zahlen möglicherweise jahrelang für Leistungen, die sie hätten ablehnen können.
Typische Reinigungsposten und ihre Kosten 2026
Ein Bürogebäude mit 2.000 Quadratmetern Nutzfläche in einer deutschen Großstadt kostet in der Reinigung derzeit zwischen 8.000 und 13.000 Euro monatlich, abhängig von Ausstattung, Nutzungsintensität und Reinigungsintervallen. Die größten Einzelpositionen sind dabei:
- Unterhaltsreinigung: tägliche oder wöchentliche Büro- und Flurreinigung, ca. 2,50 bis 4,00 Euro pro Quadratmeter monatlich
- Glasreinigung (innen und außen): je nach Fassadentyp 0,80 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter pro Reinigungsgang, üblicherweise zwei bis vier Mal jährlich
- Sanitärreinigung: täglicher Aufwand, separat kalkuliert, oft 150 bis 300 Euro pro Sanitäreinheit monatlich
- Tiefgaragenreinigung: vierteljährlich bis jährlich, 0,50 bis 1,20 Euro pro Quadratmeter pro Reinigung
- Sonderreinigungen: nach Veranstaltungen, Umbaumaßnahmen oder Wasserschäden, nicht pauschalierbar
Diese Zahlen gelten für tariflich entlohnte Reinigungskräfte. Der Mindestlohn im Gebäudereinigerhandwerk liegt seit Anfang 2025 bei 13,50 Euro für Lohngruppe 1 und dürfte zum 1. Januar 2026 erneut angehoben werden. Wer Angebote deutlich unter diesen Richtwerten erhält, sollte kritisch prüfen, ob dort ordnungsgemäß entlohnt wird.
Umlagefähig oder nicht: Die häufigsten Streitpunkte
Vermieter tendieren dazu, möglichst viele Reinigungsleistungen auf die Mieter umzulegen. Das ist legitim, solange der Mietvertrag das hergibt und die Kosten angemessen sind. Problematisch wird es bei drei Konstellationen, die in der Praxis regelmäßig zu Auseinandersetzungen führen:
Erstens die Erstbeschaffung oder Erneuerung von Reinigungsmaschinen. Investitionskosten gehören grundsätzlich nicht zu den Betriebskosten, auch wenn der Vermieter versucht, sie über Wartungs- oder Mietverträge für Geräte in die Abrechnung einzuarbeiten. Zweitens Reinigungsleistungen für Flächen, die der Mieter gar nicht nutzt, etwa Außenanlagen eines Gebäudes, das er nur teilweise belegt. Drittens überhöhte Kosten durch nicht ausgeschriebene Vergaben. Ein Eigentümer, der den Reinigungsvertrag ohne Vergleichsangebote an einen einzigen Anbieter vergibt und die Kosten dann umlegt, setzt sich dem Vorwurf aus, nicht wirtschaftlich gehandelt zu haben.
Was Eigentümer bei der Dienstleisterwahl beachten sollten
Für Eigentümer mit mehreren Objekten oder häufig wechselndem Mieterbesatz empfiehlt sich, Reinigungsverträge flexibel zu gestalten. Langfristige Vollversorgungsverträge mit festen Monatspauschalen sind dann sinnvoll, wenn die Belegung stabil ist. Bei leerstandsgefährdeten Gewerbeobjekten oder Büroflächen, die häufig umgebaut oder neu vermietet werden, ist ein modularer Ansatz wirtschaftlicher. Anbieter, die flexible Büroreinigung zu fairen Preisen anbieten, ermöglichen es, Leistungsumfang und Frequenz an den tatsächlichen Bedarf anzupassen, ohne jahrelange Vertragsbindungen einzugehen.
Eigentümer sollten außerdem darauf achten, dass Reinigungsunternehmen nachweislich nach den einschlägigen Hygienenormen arbeiten. Für Büros und gewerbliche Räume relevant ist insbesondere die DIN 77400, die Anforderungen an Reinigungsdienstleistungen in Gebäuden definiert. Ein Dienstleister, der diese Norm als Grundlage seiner Leistungsbeschreibung verwendet, schafft eine belastbarere Abrechnungsgrundlage als einer, der nur pauschal „Reinigung“ verspricht.
Mieterseitige Kontrolle: So prüft man Nebenkostenabrechnungen richtig
Gewerbemieter haben das Recht, Belege zur Betriebskostenabrechnung einzusehen, sofern der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält. Bei Reinigungskosten lohnt es sich, gezielt nach dem zugrundeliegenden Dienstleistungsvertrag zu fragen. Steht dort ein Pauschalpreis, ohne Aufschlüsselung nach Flächen und Leistungen, lässt sich kaum prüfen, ob die Umlage korrekt berechnet wurde.
Konkret empfiehlt sich folgende Vorgehensweise: Zunächst die gereinigte Fläche mit der eigenen Mietfläche abgleichen. Dann den Quadratmeterpreis aus dem Reinigungsvertrag mit Marktpreisen vergleichen. Schließlich prüfen, ob Sonderleistungen wie Grundreinigungen gesondert in Rechnung gestellt wurden oder bereits in der Monatspauschale enthalten sein sollten. Wer dabei Unterstützung braucht, findet Orientierung beim Bundesinstitut für Risikoforschung nicht, aber beim zuständigen Mietrechtsanwalt oder beim Verband für die Immobilienwirtschaft.
Ausblick: Was 2026 die Kosten treiben wird
Für 2026 sind drei Faktoren absehbar, die Reinigungskosten in Gewerbeimmobilien weiter nach oben drücken. Erstens die erwartete Tariferhöhung im Gebäudereinigerhandwerk, über die aktuell verhandelt wird. Zweitens steigende Energiepreise, die Reinigungsunternehmen über höhere Betriebskosten weitergeben. Drittens verschärfte Anforderungen an Nachhaltigkeit und Dokumentation, die einige Auftraggeber bereits in ihre Ausschreibungen aufnehmen und die den Aufwand erhöhen.
Wer als Eigentümer oder Mieter jetzt handelt, Verträge überprüft und Leistungsumfang klar definiert, schafft sich eine belastbare Grundlage für die Nebenkostenabrechnung 2026. Wer wartet, zahlt häufig mehr als nötig oder streitet hinterher vor Gericht über Positionen, die mit einer klaren Vertragslage gar nicht erst entstanden wären.
