Der Immobilienmarkt gilt international als besonders anfällig für Geldwäsche. Bargeld spielt zwar bei Grundstücksgeschäften in Deutschland keine Rolle mehr, doch komplexe Eigentümerstrukturen, internationale Käufer und hohe Transaktionsvolumina machen die Branche zum bevorzugten Ziel für Verschleierungsversuche. Makler stehen dabei nicht am Rand des Geschehens, sondern mitten drin: Das Geldwäschegesetz (GwG) verpflichtet sie unmittelbar.
Wer fällt unter das GwG?
Grundsätzlich gilt das Gesetz für alle gewerblichen Immobilienmakler, die beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken und Gebäuden vermitteln. Auch Mietvermittler können betroffen sein, allerdings nur dann, wenn die monatliche Kaltmiete mindestens 10.000 Euro beträgt. Das betrifft in der Praxis vor allem Gewerbeimmobilien. Wohnungsvermietungen im normalen Marktsegment fallen dagegen in der Regel nicht unter die GwG-Pflichten.
Entscheidend ist außerdem: Sobald ein Makler in einem Kalenderjahr mindestens eine Transaktion vermittelt, für die GwG-Pflichten bestehen, muss er sich bei der zuständigen Behörde registrieren lassen. In den meisten Bundesländern ist das die örtliche Industrie- und Handelskammer (IHK). Wer diese Anmeldung versäumt, riskiert Bußgelder.
Kundensorgfaltspflichten: Wer muss identifiziert werden?
Kernstück des GwG ist die sogenannte Sorgfaltspflicht gegenüber Kunden. Makler müssen sowohl Käufer als auch Verkäufer identifizieren, bevor sie die Geschäftsbeziehung begründen oder eine Transaktion durchführen. Das bedeutet konkret: Vorlage eines gültigen Lichtbildausweises, Erfassung von Name, Geburtsdatum, Geburtsort, Staatsangehörigkeit und Anschrift.
Bei juristischen Personen, also GmbHs, AGs oder ausländischen Gesellschaften, ist der Aufwand höher. Hier müssen zusätzlich Handelsregisterauszüge geprüft, Gesellschaftsstruktur und Eigentumsverhältnisse dokumentiert werden. Besonders wichtig: der sogenannte wirtschaftlich Berechtigte. Das ist die natürliche Person, die am Ende der Eigentümerkette steht und mehr als 25 Prozent der Anteile hält oder faktisch Kontrolle ausübt. Diese Person muss ebenfalls identifiziert werden, auch wenn sie im Hintergrund bleibt.
Ein konkretes Beispiel: Eine luxemburgische Holdinggesellschaft möchte über einen Berliner Makler ein Mehrfamilienhaus kaufen. Der Makler muss herausfinden, wer hinter der Holding steckt, und die Daten des letztendlichen Eigentümers dokumentieren. Reicht die Gesellschaft die Informationen nicht heraus, darf die Geschäftsbeziehung nicht fortgesetzt werden.
Risikobasierter Ansatz und verstärkte Sorgfalt
Das GwG verlangt keinen schematischen Einheitscheck. Stattdessen gilt ein risikobasierter Ansatz: Je nach Konstellation sind die Sorgfaltspflichten abgestuft. Bei Standardgeschäften mit deutschen Privatpersonen reicht die einfache Identifizierung. Bei bestimmten Risikokonstellationen greifen verstärkte Sorgfaltspflichten.
Solche Konstellationen entstehen etwa bei politisch exponierten Personen (PEP), also Politikern, hohen Staatsbeamten oder deren Familienangehörigen. Auch Transaktionen mit Bezug zu Hochrisikoländern, die die EU-Kommission auf einer entsprechenden Liste führt, lösen erhöhte Prüfpflichten aus. Wer als Makler regelmäßig internationale Kunden betreut, muss sich mit dieser Länderliste vertraut machen und Änderungen verfolgen.
Prüfpflichtig ist zudem immer dann, wenn Unstimmigkeiten auftauchen: ein Kaufpreis deutlich über Marktniveau, eine Finanzierungsstruktur ohne wirtschaftlich nachvollziehbaren Grund, oder ein Käufer, der kein erkennbares Interesse am Objekt zeigt, aber auf einen schnellen Abschluss drängt. Diese Muster sind klassische Warnsignale.
Aufzeichnung und Aufbewahrung
Alle im Rahmen der Sorgfaltspflichten erhobenen Informationen müssen dokumentiert und aufbewahrt werden. Die Aufbewahrungsfrist beträgt fünf Jahre nach Ende der Geschäftsbeziehung. Das bedeutet in der Praxis: Kopien der Ausweisdokumente, Protokolle zur Identifizierung, Nachweise über die Prüfung des wirtschaftlich Berechtigten sowie interne Risikoeinschätzungen müssen revisionssicher gespeichert werden.
Für Makler, die jährlich viele Transaktionen abwickeln, ist das kein triviales Thema. Wer die Aufzeichnungspflichten systematisch ignoriert, riskiert Bußgelder bis zu 150.000 Euro je Verstoß. Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen kann die zuständige Behörde die Bußgelder deutlich höher ansetzen und die Vergehen öffentlich bekannt machen.
Einen strukturierten Überblick über die Maklerpflichten nach dem Geldwäschegesetz bietet sich als Grundlage für interne Compliance-Checklisten an, gerade für kleinere Maklerbüros ohne eigene Rechtsabteilung.
Meldepflicht: Wann muss der Makler handeln?
Wer als Makler einen Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung hat, ist gesetzlich verpflichtet, diesen der Financial Intelligence Unit (FIU) zu melden. Die FIU ist beim Zoll angesiedelt und betreibt dafür das Online-Portal goAML. Eine telefonische oder schriftliche Meldung reicht nicht aus.
Wichtig: Eine Meldung schützt den Makler vor zivilrechtlicher Haftung, sofern sie in gutem Glauben erstattet wird. Das bedeutet: Auch eine Meldung, die sich im Nachhinein als unbegründet herausstellt, bleibt rechtlich folgenlos, solange keine böswillige Absicht dahinterstand.
Gleichzeitig besteht ein striktes Verbot der Informationsweitergabe: Der Makler darf weder den Kunden noch Dritte darüber informieren, dass eine Meldung erstattet wurde oder eine Prüfung läuft. Dieses sogenannte Tipping-off-Verbot ist ernst zu nehmen. Ein Verstoß dagegen kann strafrechtliche Konsequenzen haben.
Interne Sicherungsmaßnahmen und Schulungspflicht
Maklerbüros mit mehr als einem Mitarbeiter, der mit Kundenkontakt und Transaktionsabwicklung befasst ist, müssen interne Sicherungsmaßnahmen einrichten. Dazu gehören eine schriftliche Risikoanalyse, interne Grundsätze und Verfahren sowie ein Geldwäschebeauftragter, sobald die Unternehmensgröße das erfordert.
Außerdem besteht eine Schulungspflicht. Mitarbeiter müssen regelmäßig über aktuelle Methoden der Geldwäsche und die daraus folgenden Pflichten informiert werden. Nicht dokumentierte Schulungen zählen bei einer Prüfung durch die IHK nicht. Es braucht Nachweise: Teilnehmerlisten, Datum, Inhalte.
- Risikoanalyse: Schriftlich, regelmäßig aktualisiert, angepasst an den konkreten Geschäftsbetrieb
- Interne Richtlinien: Klare Vorgaben für Identifizierung, Dokumentation und Eskalation
- Schulungsnachweis: Dokumentiert je Mitarbeiter, mindestens einmal jährlich
- Geldwäschebeauftragter: Pflicht ab einer bestimmten Unternehmensgröße, konkret definiert im GwG
Das GwG ist kein Bürokratieprojekt, das sich ignorieren lässt. Die IHKs führen regelmäßige Prüfungen durch, und die Zahl der eingeleiteten Verfahren gegen Makler steigt. Wer das Thema strukturiert angeht, schützt nicht nur sich selbst, sondern auch seine Reputation und sein Geschäft.
