Ab Januar 2025 gilt bundesweit die reformierte Grundsteuer auf Basis neuer Bemessungsgrundlagen. Für das Steuerjahr 2026 werden diese Werte erstmals vollständig wirksam, und viele Eigentümer erleben beim Öffnen ihres Bescheids eine Überraschung. Mal fällt die Steuer niedriger aus als erwartet, häufiger jedoch deutlich höher. Wer eine Immobilie kauft oder seinen Bestand langfristig hält, muss die Grundsteuer neu in seine Kalkulation aufnehmen, denn pauschale Erfahrungswerte aus der Vergangenheit taugen nicht mehr.
Was sich durch die Reform tatsächlich verändert hat
Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Einheitsbewertung 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die bis dahin geltenden Einheitswerte stammten im Westen aus dem Jahr 1964, in den ostdeutschen Bundesländern sogar aus 1935. Eine Münchner Altbauwohnung wurde damit auf Basis eines Wertes besteuert, der mit dem heutigen Marktwert nichts mehr gemein hatte.
Das neue Bundesmodell berechnet den Grundsteuerwert aus Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudefläche und einem pauschalen Nettokaltmietniveau. Sieben Bundesländer haben Öffnungsklauseln genutzt und eigene Modelle entwickelt: Bayern setzt auf ein reines Flächenmodell, Hamburg auf ein modifiziertes Lagemodell, Baden-Württemberg auf den Bodenwert allein. Das bedeutet: Die Belastung hängt nicht nur vom Gebäude ab, sondern maßgeblich davon, in welchem Bundesland und in welcher Gemeinde die Immobilie liegt.
Hebesatz ist die entscheidende Variable
Die Grundsteuer ergibt sich aus drei Faktoren: Grundsteuerwert, Steuermesszahl und kommunalem Hebesatz. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze für 2025 und 2026 angepasst, teils massiv. Berlin erhöhte den Hebesatz von 810 auf 960 Prozent. Frankfurt am Main hob ihn auf 660 Prozent an. Kleinstädte in strukturschwachen Regionen liegen oft über 700 Prozent, während wohlhabende Kommunen in Bayern oder Baden-Württemberg teils unter 300 Prozent bleiben.
Ein konkretes Rechenbeispiel: Ein Einfamilienhaus in Köln mit einem Grundsteuerwert von 320.000 Euro ergibt bei einer Steuermesszahl von 0,31 Promille einen Messbetrag von 99,20 Euro. Bei einem Hebesatz von 515 Prozent ergibt das eine Jahressteuer von rund 511 Euro. Wechselt der Hebesatz auf 600 Prozent, sind es bereits 595 Euro. Auf zehn Jahre hochgerechnet summiert sich die Differenz auf über 800 Euro. Für Mehrfamilienhäuser mit mehreren Einheiten multipliziert sich der Effekt entsprechend.
Wie Käufer die Grundsteuer vor dem Kauf einschätzen
Kaufinteressenten sollten den aktuellen Grundsteuerbescheid immer beim Verkäufer anfordern. Das ist legitim und liefert den tatsächlichen Jahresbetrag für das laufende Jahr. Allerdings sollte man bedenken, dass Gemeinden ihre Hebesätze jährlich anpassen können. Ein Bescheid aus 2024 ist kein verlässlicher Fixpunkt für die nächsten zehn Jahre.
Wer eine Immobilie noch vor dem Kauf kalkulieren will, ohne einen vorliegenden Bescheid zu haben, kann mit Onlinetools arbeiten. Eine Möglichkeit ist, die relevanten Parameter direkt einzugeben und einen Näherungswert zu ermitteln, etwa über ein Tool zum Grundsteuer berechnen, das Bodenrichtwert, Fläche und Hebesatz verarbeitet. Solche Berechnungen ersetzen keinen Steuerbescheid, geben aber einen belastbaren Orientierungswert für die Angebotsphase.
Bei Bestandsobjekten im eigenen Portfolio gilt: Den neuen Bescheid mit dem alten vergleichen und die prozentuale Veränderung auf alle weiteren Objekte hochrechnen, sofern sie in derselben Gemeinde liegen. Vermieter müssen außerdem prüfen, ob und wie sie die veränderte Grundsteuer über die Betriebskostenabrechnung weitergeben können.
Auswirkungen auf Renditeberechnungen bei Mietobjekten
Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskostenpositon gemäß Betriebskostenverordnung. Vermieter dürfen sie vollständig auf Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Für neu abgeschlossene Mietverträge kein Problem, bei Bestandsmietern hingegen gilt die vertraglich vereinbarte Systematik.
Für Renditeberechnungen bedeutet das: Wer im Exposé eine Nettokaltmiete sieht und daraus eine Bruttorendite ableitet, muss die Grundsteuer als Kostenfaktor trotzdem im Blick haben. Bei nicht vollständig vermieteten Objekten oder bei Leerstand trägt der Eigentümer die Grundsteuer selbst. Außerdem kann eine stark gestiegene Grundsteuer die Nebenkosten für Mieter auf ein Niveau treiben, das Mietinteressenten abschreckt, besonders in Märkten, wo die Gesamtbelastung aus Kaltmiete und Nebenkosten bereits hoch ist.
Worauf Bestandshalter konkret achten sollten
- Bescheid prüfen: Steuermessbescheid und Grundsteuerbescheid separat kontrollieren, Fehler bei Flächen oder Nutzungsart kommen vor.
- Einspruchsfrist beachten: Gegen den Grundsteuerwertbescheid gilt eine Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe.
- Hebesatzentwicklung beobachten: Kommunale Haushaltsprobleme führen regelmäßig zu Hebesatzerhöhungen, das sollte in der Liquiditätsplanung berücksichtigt werden.
- Betriebskostenabrechnungen anpassen: Nach Erhalt des neuen Bescheids die Vorauszahlungen der Mieter aktualisieren, um Nachzahlungsrisiken zu minimieren.
- Steuerliche Behandlung klären: Die Grundsteuer ist als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung absetzbar, bei selbstgenutztem Eigentum hingegen nicht.
Regionale Unterschiede nicht unterschätzen
Wer Immobilien in mehreren Bundesländern hält oder kaufen möchte, trifft auf sehr unterschiedliche Systeme. In Bayern zahlt ein Eigentümer nach dem Flächenmodell, das Lage und Marktwert weitgehend ignoriert, was in teuren Lagen wie München strukturell begünstigt. In Hamburg dagegen fließt die Lage über Lagefaktoren ein. Im Bundesmodell, das unter anderem in Nordrhein-Westfalen, Berlin und Brandenburg gilt, schlägt der Bodenrichtwert voll durch, was gerade in Großstadtlagen zu deutlichen Mehrbelastungen führen kann.
Für überregionale Portfolios bedeutet das: Eine einheitliche Faustregel für die Grundsteuerbelastung pro Quadratmeter gibt es nicht mehr. Jedes Objekt muss individuell bewertet werden, mit den jeweils geltenden Parametern der Gemeinde und des Bundeslandes.
Fazit: Grundsteuer ist kein Fixkostenpunkt mehr
Die Reform hat die Grundsteuer von einem weitgehend stabilen Posten in der Nebenkostenkalkulation zu einer dynamischen Variable gemacht. Hebesätze können steigen, Grundsteuerwerte können bei Fehlern angefochten werden, und je nach Standort ergeben sich strukturell unterschiedliche Belastungen. Wer Immobilien kauft oder hält, sollte die Grundsteuer künftig mit dem gleichen Detailgrad behandeln wie Instandhaltungsrücklagen oder Finanzierungskosten. Wer das versäumt, plant mit einer Lücke im Budget.
